ההשפעה של שימור היסטורי על יצירת מקומות עבודה ערכי הנכסים וקיימות סביבתית

Gilderbloom, J. I., Hanka, M. J., & Ambrosius, J. D. (2009). Historic preservation’s impact on job creation, property values, and environmental sustainability. Journal of Urbanism, 2(2), 83-101.‏

מבוא והקשר

מדינת קנטאקי מובילה בארצות הברית בתחום השימור ההיסטורי, עם 73 קהילות ושכונות מוכרות ביזמת Preserve America של הבית הלבן, המקדמת שימור היסטורי ותיירות מורשת. מספר זה גבוה מכל מדינה אחרת במדינה. עיר לואיוויל, העיר הגדולה ביותר במדינה, כוללת מספר רב של שכונות היסטוריות, ביניהן שכונת Old Louisville שהיא האוסף הגדול ביותר של בתים מהתקופה הוויקטוריאנית בארצות הברית.

המחקר בחן שלוש השפעות מרכזיות של שימור היסטורי: יצירת מקומות עבודה באמצעות זיכויי מס, השפעה על שווי נכסים בשכונות, והקשר בין שימור והתנהגות ידידותית לסביבה.

זיכויי מס ליצירת מקומות עבודה

תוכנית זיכוי המס של קנטאקי

בשנת 2005 הקימה קנטאקי תוכנית זיכוי מס מדינתי לשימור היסטורי, כאשר התוכנית הוכרה כבעלת פוטנציאל פיתוח כלכלי משמעותי. קנטאקי היא אחת מ-28 מדינות המציעות תמריץ מס ברמת המדינה לשימור היסטורי. התוכנית מציעה זיכוי מס של 30% מהוצאות שיפוץ מוסמכות לנכסים למגורים, עם השקעה מינימלית של 20,000 דולר וזיכוי מקסימלי של 60,000 דולר. לנכסים מסחריים ושכירות מוצע זיכוי של 20%, עד תקרה של 400,000 דולר לפרויקט.

מאז יישום התוכנית ב-2005, נבדקו 172 פרויקטי שיקום היסטורי, המייצגים השקעה צפויה של 171 מליון דולר. מועצת המורשת של קנטאקי אישרה והשלימה פרויקטים בהיקף של 126.5 מליון דולר, כולל 76 נכסים מסחריים ו-96 נכסים למגורים חד-משפחתיים. מחקר כלכלי בבאולינג גרין, קנטאקי, הראה שכל מליון דולר שהושקע בשיקום נכס היסטורי הניב לממשלת המדינה והרשויות המקומיות גידול משולב של 184,000 דולר בהכנסות חדשות.

תוכנית זיכוי המס הפדרלית

קנטאקי מתאמת אחת מתוכניות זיכוי המס הפדרליות המצליחות ביותר בארצות הברית. בשנתיים האחרונות, קנטאקי דורגה במקום ה-14 ברמה הארצית במספר הנכסים ההיסטוריים ששוקמו באמצעות תמריץ זה. בשנת 2006, תוכנית זיכוי המס הפדרלית הגיעה לשיא חדש של 4 מליארד דולר בהשקעות פרטיות, עם 1,253 פרויקטים מאושרים. מאז תחילת התוכנית ב-1976, תמריצי המס הפדרליים הובילו לשחזור ושיפוץ של כמעט 34,000 מבנים היסטוריים ברחבי המדינה, בהשקעה פרטית כוללת של 40.83 מiliארד דולר.

תיירות היא התעשייה השלישית בגודלה במדינה והמעסיקה השנייה בגודלה. לפי דוח של איגוד תעשיית הנסיעות, מבקרים בקנטאקי הוציאו יותר מ-10 מiliארד דולר ב-2006, גידול של כמעט 7% מהשנה הקודמת. 176,800 תושבי קנטאקי הועסקו בזכות תיירות, והרוויחו יותר מ-3.36 מiliארד דולר בשכר. הצלחת תעשיית התיירות של קנטאקי נובעת בחלקה מהמשאבים ההיסטוריים הייחודיים הזמינים למבקרים.

מתודולוגיה וממצאים

המחקר השתמש במודל סימולציה של כפיל מקומות עבודה שפותח על ידי אוניברסיטת רוטגרס עבור שירות הפארקים הלאומי, המכונה מודל PEI (Preservation Economic Impact). המודל מחשב את ההשפעה הכלכלית הכוללת של שימור היסטורי, כולל השפעות ישירות ועקיפות.

לפי מודל PEI, שימור היסטורי מוביל ליצירת מקומות עבודה רבים יותר מרוב סוגי ההשקעות האחרות. בעוד שהשקעה בבנייה חדשה יוצרת 40 משרות למליון דולר, השקעה בשיקום היסטורי מייצרת בין 43 ל-49 משרות חדשות למליון דולר.

הממצאים המפורטים:

זיכויי המס המדינתיים של קנטאקי יצרו 7,365 משרות בין 2005 ל-2007 מהשקעה של 171 מליון דולר. מההשקעה הזו, המודל מעריך שנוצרו 229 מליון דולר בהכנסה ותוצר כולל של 356 מiliון דולר. אפקט המכפיל הוא 43, כלומר כל מליון דולר שהוצא על זיכויי מס מדינתיים יצר 43 משרות עבודה.

תוכנית Main Street בקנטאקי יצרה 4,720 משרות, והניבה כ-149 מליון דולר בהכנסה ותוצר כולל של יותר מ-237 מליון דולר ב-2006. לפי המודל, כל מליון דולר שהושקע בהשקעה מחדש של Main Street הביא ליצירת כ-29 משרות חדשות.

השפעה על שווי נכסים

סקירת ספרות

מרבית הספרות על מחוזות היסטוריים מקומיים ולאומיים מראה שערכי נכסים עולים מהר יותר מאשר בשכונות לא מוגנות. ערך כל בית היסטורי מוגן באמצעות בקרה על חזית הבית או על ידי חובת תחזוקה טובה באמצעות צבעים וחומרים היסטוריים. ערכי הנכסים מוגנים עוד יותר על ידי הבטחה שנכסים קרובים אחרים ישמרו על אופיים ההיסטורי ולעולם לא ייהרסו.

רוב המחקרים הראו מתאם חיובי בין גידול בערכי נכסים לשימור היסטורי. עם זאת, יש לציין שלא כל המחקרים מאשרים השפעה חיובית. במקרים מסוימים, תקנות שימור היסטורי מקומיות גרמו לאובדן בהערכת נכסים. נראה כי תקנות מקומיות מחמירות, בניגוד לייעוד פדרלי, עלולות לגרום לירידה בערכי נכסים במחוזות היסטוריים.

שאלת המחקר ונתונים

המחקר בחן האם שכונות עם ייעוד היסטורי חוות ערכי דיור גבוהים יותר משכונות אחרות, תוך שמירה על מאפייני דיור וסוציו-דמוגרפיים מרכזיים שווים. בנוסף, נבדק האם שכונות המכילות מחוזות היסטוריים התייקרו בקצב גבוה יותר במהלך תנופת הדיור (2000-2006).

לשם כך, שולבו ערכי דיור ממנהל הערכת נכסים של מחוז ג'פרסון, מחירי עסקאות מרשימת שירותי מכירות מרובים (MLS), ונתוני מפקד האוכלוסין משנת 2000 לבניית מודלים של רגרסיה. ניתוח רגרסיה של OLS בוצע עם שווי/מחיר דיור או אחוז הגידול בשווי הדיור כמשתנה התלוי, והמשתנים של המפקד כבקרות עצמאיות.

ממצאי שווי נכסים

מפה של שינוי באחוזים בשווי דיור בשכונות מ-2000 ל-2006 הראתה ששכונות מסוימות במרכז העיר חוו עלייה בערכים של כמעט או אפילו יותר מ-100%, בעוד ששכונות רבות רחוקות יותר ממרכז העיר נותרו עומדות במקומן. שמונה מתוך עשר העליות הגבוהות ביותר בשווי הנכסים ממוקמות בגבולות כביש ההיקפי הפנימי של לואיוויל.

עשר השכונות עם מחוזות שימור היסטורי עלו על הביצועים הממוצעים של שכונות לא מיועדות. העלייה הממוצעת באחוזים בערך חציוני לשכונות מחוז היסטורי הייתה 58%, בעוד ששכונות לא היסטוריות בלואיוויל היו בממוצע בעלייה של 32%. שמונה מתוך עשר שכונות המחוז ההיסטורי היו ב-15% העליונים במונחי עליות.

ניתוח רגרסיה בוחן האם עליות אלה מעל הממוצע נמשכות בעת שליטה בגורמים אחרים. משתנה הדמה של המחוז ההיסטורי אכן חיובי ומשמעותי בכל שלושת המודלים. במודל הראשון, המנבא ערך מוערך חציוני, ייעוד היסטורי גורם ל-59,000 דולר נוספים בערך חציוני לשנת 2006. במודל השני, נכסים למגורים חציוניים הממוקמים בשכונות המכילות מחוזות היסטוריים נמכרו בממוצע ב-67,000 דולר יותר מאלה ללא מחוזות ב-2006. במודל השלישי, שכונות המחוז ההיסטורי ראו עלייה נוספת של 21 נקודות בהערכה בשווי הדיור החציוני שלהן במהלך תקופת שבע השנים.

חשוב לציין את ההשפעה השלילית המשמעותית של גיל הדיור בכל שלושת המודלים. ידוע שדיור ישן יותר נוטה להיות שווה פחות מיחידות חדשות יותר, במיוחד אלה במצב רעוע, אלא אם כן מתבצע שיפוץ משמעותי. תוצאות הרגרסיה מאשרות שתמריצי שימור היסטורי הופכים את ההשפעה של מלאי ישן יותר בשכונות אלה עם מחוזות מיועדים.

שימור וקיימות סביבתית

הקשר התיאורטי

לפני עשור, מעטים זיהו את הקשר בין שכונות בנות קיימא לשימור היסטורי. פסגת כדור הארץ של האו"ם ב-1992 בריו דה ז'נרו הגדירה פיתוח בר קיימא כאמצעי לספק את צורכי החיים הבסיסיים כדי לענות על צרכינו היום תוך מתן אפשרות לדורות הבאים לענות על צרכיהם.

שכונה בת קיימא היא, כברירת מחדל, שכונה היסטורית שתוכננה לפני המצאת המכונית או המיזוג. פריסת שכונות אלה הציבה חנויות, כנסיות, בתי ספר, מקומות עבודה ונופש בקרבה זה לזה. בתים תוכננו עם תקרות גבוהות, טרנסומים וחלונות הניתנים לפתיחה, המספקים כעת לתושבים עכשוויים אלטרנטיבה מודעת אנרגיה למערכות חימום וקירור מודרניות.

שכונות ישנות ודיור חדש יותר הושוו במונחי קלות הנסיעה מהבית לבית הספר, עבודה, פנאי, קניות או חניות תחבורה ציבורית. לפי סקר הדיור האמריקאי (1999), 42% מכל תושבי הבית ההיסטורי היו במרחק של 5 מייל מעבודתם, בהשוואה ל-23% של אנשים המתגוררים בדיור חדש שנבנה בארבע השנים האחרונות. באופן דומה, שני שלישים מאלה המתגוררים בשכונות ישנות היו במרחק של מייל אחד מבית ספר יסודי, עם ירידה של 25% לאלה המתגוררים בבתים חדשים.

בתים שנבנו במאה ה-19 תוכננו ללא צורך במיזוג אוויר. בתים תוכננו עם תקרות של 10-14 רגל כדי לאפשר לאוויר חם לעלות ולברוח דרך טרנסומים של דלתות, מה שמצנן את הקומה הראשונה בלילות קיץ חמים. עליות יציבות גדולות נבנו כדי ללכוד את האוויר החם, ומרתפים גדולים נבנו כדי לשמור על מוצרים מתכלים קרירים בקיץ.

כפי שציין ריפקמה, "הבית הירוק הטוב ביותר הוא בית ישן." הריסת בתים היסטוריים גדולים מביאה לזרוק פסולת בנייה למזבלה השווה למליון פחיות אלומיניום ממוחזרות. הריסת מבנים היסטוריים מביאה לפגיעה משולשת במשאבים נדירים: זריקת אנרגיה מגולמת של אלפי דולרים, החלפתה בחומרים צורכי אנרגיה הרבה יותר, והפסד חיסכון אנרגיה מגולם חוזר שגדל באופן דרמטי כאשר חיי הבניין נמתחים על פני 50 שנה.

שאלת המחקר והמתודולוגיה

המחקר בחן האם תושבי שכונות עירוניות (היסטוריות בדרך כלל) קרובות יותר למרכז העיר מציגים דרגות גבוהות יותר של התנהגות פרו-סביבתית מאלה המתגוררים בשכונות פרבריות שמסביב. בנוסף, נבדק אם תושבים בבתים חד-משפחתיים בשכונות היסטוריות אלה ידידותיים יותר לסביבה משכניהם המתגוררים בדירות או דירות חדשות שנבנו.

הנתונים נלקחו מסקר לואיוויל מטרו דו-שנתי שנאסף באביב 2006. סך של 807 ראיונות שלמים נערכו בטלפון תוך שימוש בחיוג ספרתי אקראי במחוז ג'פרסון. משתתפים התבקשו לתגובות על נושאים מוסריים, סביבתיים ופוליטיים יחד עם מאפיינים סוציו-דמוגרפיים בסיסיים. ניתוח רכיבים עיקריים בוצע כדי לחלץ מספר מרכיבים של סביבתיות מ-13 שאלות סביבתיות. בעזרת תוצאות הניתוח, נבנה אינדקס סכום של התנהגות פרו-סביבתית מתגובות לשש שאלות שנועדו למדוד מגוון התנהגויות שימור שנעשו מסיבות סביבתיות.

ממצאים סביבתיים

הממצאים מראים שתושבים עירוניים אכן ידידותיים יותר לסביבה בהתנהגותם מעמיתיהם בפרברים, תוך שמירה על משתני הבקרה שווים. המקדם על תושבות עירונית חיובי ומשמעותי ברמה של 0.05. ברגרסיה השנייה, נמצא שתושבים עירוניים המתגוררים בבית ידידותיים יותר לסביבה מעמיתיהם העירוניים המתגוררים בדירה או דירת קונדומיניום. המקדם על דמה הבית חיובי ומשמעותי ברמה של 0.001.

עדות זו מובילה למסקנה שאלה המתגוררים בעיר מרכזית הם, בממוצע, יותר פרו-סביבתיים בהתנהגותם, ושאותם תושבים עירוניים המתגוררים בבתים היסטוריים סבירים הם אפילו יותר פרו-סביבתיים מאלה המתגוררים בדירות וקונדו חדשים בצפיפות גבוהה. זה מאשר את החשדות לגבי השפעת שימור היסטורי על התנהגויות ופרקטיקות בנות קיימא סביבתית.

סיכום ומסקנות

מחקר זה בחן את היתרונות של שימור היסטורי וכיצד הוא מתייחס לפיתוח בר קיימא באמצעות שלושה מקורות עיקריים של נתונים: ההשפעה של זיכויי מס מדינתיים ופדרליים על השקעה בדיור ישן יותר, ההשפעה של שימור היסטורי על ערכי נכסים בכל 170 אזורי המפקד והשכונות בלואיוויל, ונתוני סקר על כיצד מרחב היסטורי עשוי להשפיע על עמדות סביבתיות.

המחקר הדגים באופן אמפירי באמצעות מודל סימולציה כלכלית ממוחשב ששימור היסטורי יוצר יותר משרות מרוב ההשקעות האחרות. המחקר תומך גם בהמלצות מדיניות ברמות המקומית, המדינתית והפדרלית כגון תמריצי מס גבוהים יותר לשימור היסטורי, כולל שחזור חזיתות והלוואות ניתנות למחילה לשיקום היסטורי. בשל קרבתם למרכז העיר, והעדפות צרכנים לדיור עם עלויות אנרגיה מופחתות, מבנים היסטוריים חווים הערכה גבוהה יותר בערכי נכסים מבתים ומבנים שנבנו לאחרונה.

המחקר מראה גם שסביבתיות ושימור היסטורי קשורים ומשלימים זה את זה. תושבי שכונות היסטוריות מציגים התנהגות ידידותית יותר לסביבה, במיוחד אלה המתגוררים בבתים חד-משפחתיים. הצלת בית אחד כולל הצינורות, החוטים, הלבנים, העץ והמתכת שלו פירושה בית אחד פחות שנבנה בפרברים.